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龙岗万科天誉打造深圳万科首个百万平米都市

发布时间:2019-09-13 15:55:19 编辑:笔名

龙岗万科天誉:打造深圳万科首个百万平米都市综合体

深圳30多年的城市发展,整座城市形成了多中心的趋势。当然,在中心化发展的趋势上,房地内参认为,深圳六大行政区中,已然形成了三大城市中心:

第一中心:当之无愧为福田中心区,这包括了罗湖在内的城市发展,形成深圳这座城市最中心的区域;第二中心:就是前海中心。前海中心在国务院和市政府的各项政策、规划支持下,为深圳的第二中心,辐射范围涵括了南山中心区、后海甚至宝中。

那么,深圳第三大中心呢?从深圳的城市发展状况来看,房地内参认为,龙岗中心城中心区目前的发展、规划、及其区域城市化、中心化发展,远远超越了现时深圳原关外的其他区域,绝对可称之为深圳的第三大中心。

正是在这样的判断下,位于深圳第三大中心----龙岗中心城中心区核心位置的万科(专题阅读) 天誉,作为深圳万科的首个百万平米都市综合体,在区域中心化发展下,其所能享受的区域定位、规划、规模、配套、交通等各方面信息,就值得我们逐一研究。

■片区规划:城市次中心,深东之核心

根据规划,龙岗中心城中心区是指以吉祥中路以东、龙平西路以南、龙城大道以西、深惠路以北的城市用地,总用地面积281.68万平方米,该片区建设规模总量为319.4万平方米。

粗略计算下,龙岗中心城中心区的整体容积率为1.13。这低于特区内的农科中心、香蜜湖和红树湾片区。事实上,该片区的各项发展,是以深圳中心城区的发展为依据,致力于发展成为深圳的第三个中心区。

一、功能定位:城市次中心

功能定位上,该片区作为龙岗中心城核心商务区的重要组成部分,应以商业、办公功能为主,同时结合部分居住及配套设施的功能性地区。结合产业结构调整、城市旧区的更新改造,逐步发展成为深圳市次中心。

根据功能定位,结合邻近地铁3号线(吉祥站、龙城广场站)两个站点,该片区将适当提高整体开发强度,强化中心城的商业服务功能及标志性空间的塑造;同时考虑客家历史建筑的保护,延续地区的历史脉络,强调地区功能的混合型,扩大对外的街道界面,提升地区活力。

二、空间轴线:空间发展轴,景观主轴线

深惠路作为龙岗的空间发展轴,是由龙城、龙岗、坪地三部分构成,连接惠州,是深圳东部城市主要生活轴线。以地铁三号线建设为契机,对道路两侧用地功能进行调整,带动沿线用地功能提升,最终建设成为龙岗区标志性的景观大道。

深惠路作为龙岗区城市景观主轴线。城市空间高度控制在100米以下,局部标志性地区可达到150米。在分区道路交通规划要求下,将打通德政路和部分城市之路,建立与城市相联系的微循环系统,改善片区交通条件。

■中心的核心都市综合体

万科 天誉作为新老西村城中村的专项旧改,规划范围为龙城广场、深惠路、规划的公园南路、龙翔大道所围合的区域。该区域正是位于龙岗中心区的核心位置,是龙岗中心区中心化发展的标志性旧改工程,上述所涉及的各项教育、商业、市政配套、广场配备,都近邻着甚至就在万科 天誉建设范围内,自然值得瞩目。

一、深万首个百万平米MALL

根据规划,万科?天誉所涉及的规划区拆迁用地面积为265862平方米,建设用地面积为138535平方米(不含学校、绿地、广场及市政公用设施用地),总建筑面积为777757平方米(实际上万科?天誉整个项目总建筑面积为96.3万平方米),是深圳万科的首个百万平米都市综合体。

其中,住宅建面为299824平方米(含保障性住房22790平方米);商业建面为162105平方米;商业性办公及商务公寓为312428平方米;其他配套设施为3400平方米;另规划地下商业建面为20000平方米。整个项目整体容积率为5.61;覆盖率为40%;绿地率为25%;规划人口约1.2万人;停车位6314个。

二、土地功能划分

根据用地分类规划,规划区内用地合计41.18万平方米,总体上划分为七大类,包括商业用地3.14万平方米、所占比例7.63%;商业性办公、二类居住、商业等混合用地12.14万平方米,所占比例29.48%;

商业性办公、商业混合用地4.29万平方米,所占比例10.42%;政府社团用地为5.01万平方米,所占比例12.17%;道路广场用地12.8万平方米,所占比例为31.08%;绿地占地3.8万平方米,所占比例9.23%。

规划中将改造区东侧靠近龙城广场的4#-1、4#-2地块以为公共开放性空间,以商业办公功能为主,同时结合西埔新居、学校,使龙城广场的公共空间向西延续,提升空间的流动性;3#地块为龙翔大道的标志性空间,功能为商业、办公、酒店;5#地块为居住功能。

■配套分析:住宅+商业+办公+公园+教育,全生活版图

该项目所在位置属于龙岗中心区的核心位置,周边为城市的行政办公区、城市广场。根据规划,万科?天誉所在的龙岗中心城中心区分区,划分12块土地,土地用途包括特色商业街、科技馆、展览馆、博物馆、学校、商业等市政配套设施。其中:

特色商业街:位于1#-2地块,作为广场和商业用地,净用地面积为8522平米,总建面4261㎡,容积率0.5,绿地率45%,将结合开放空间设置连续点状商业设施,形成特色商业街。

科技馆:位于2#-1地块,作为文化娱乐用地,净用地面积6358㎡,总建面15259㎡,容积率2.4,绿地率40,将规划建设为科技馆。

展览馆:位于2#-3地块,作为文化娱乐用地,净用地3907平米,总建面9377㎡,净容积率2.4,绿地率30%,将规划为展览馆。

博物馆和档案馆:位于2#-4地块,作为文化娱乐用地,净用地10817平米,总建面25961㎡,净容积率6.0,绿地率30%;将规划为博物馆、档案馆。

商业建设:包括多个地块用地。其中现状保留的1#-1地块,净用地面积为31366㎡。作为商业、商业性办公、旅馆业用地的3#地块,净用地为42895㎡,总建面为257370㎡,绿地率30%;其中包含10万平方米商业,其它建筑面积为办公、公寓。

此外,净用地21506平米、总建面131187的4#-1地块。净用地22529㎡、总建面137427的4#-4地块,也是作为商业和服务业用地。5#地块作为商住用地,也规划了4万平方米商业,4万平方米办公。2#-2地块作为广场用地,净用地3510平米,绿地率45%。

九年一贯制学校:位于4#-2地块,净用地19661㎡,总建面15729㎡,净容积率0.8,规划为一所27班制的九年一贯制学校。

幼儿园:位于5#地块,规划为一所12班制幼儿园。

上述教育、商业、办公、街区、文化休闲设施 都在万科?天誉所在的规划区范围内,甚至更是项目的私家配套设施。如此,万科?天誉可谓是集住宅、商业、办公、公园、教育等为一体的综合性项目。

■1小时生活圈,地铁口综合MALL

一、1小时深莞惠生活圈,地铁口MALL

在对外交通方面,除了上述提及的深惠路、地铁3号线与深圳中心区的1小时内连接外,该片区对支路与城市干道连接的路口进行了规定,其中龙翔大道、深惠路为城市主干道,次干道为德政路。

万科?天誉处于深惠路和龙翔大道之间,对内与龙岗中心区连接紧密;对外与深圳中心区、惠州、东莞等周边城市交通,处于1小时生活半径内。且随着地铁三号线的开通运营,更为便捷了区域人们的出行。万科?天誉与3#地铁吉祥站约200米的直线距离,可谓是典型的地铁口综合体物业。

二、立体步行体系,融合区域商住特色

同时强化内部的道路交通络,保障了道路交通的便捷与通达性。其中,平行龙翔大道的南侧支路及地块内之路为限制性道路,强调人行。规划区的3#地块与5#地块之间的一、二号道路宜以人行为主,部分车行交通可以转移至地下解决,地面创造步行环境。4#-1、4#-2、5#地块内部道路为引导建设道路,各地块在实际设计和开发时可根据需要进行调整。

由于万科?天誉位于龙岗中心区整体开放空间的核心地区,规划中步行系统将以龙城广场、三馆、客家建筑、地铁站点、商业、步行街为步行系统的骨架,建立整体的步行空间络,强调公共空间的可达性、融合性。利用骑楼空间和跟地块整体的二层步行平台组成立体步行体系。整个规划区规划约0.8万个停车位。

■至高城市生活形态:万科 天誉的HOPSCA

万科?天誉总建面近达百万平米,建设时序上将分为四期开发。其中,一期为3#-2地块;二期:4#-2地块(九年一贯制学校)和5#-2地块;三期:4#-4地块;四期:1#-2、4#-1地块。产品形态涵括了住宅、商业、商业性办公、基政建设、教育、广场、文化设施等这些城市建设中涉及的建设形态,品种极为齐全。

其实,万科?天誉也是万科产品中品类最齐全的项目,是深圳万科的第一个城市综合体项目,包括万科广场购物中心,万科大厦写字楼、万科天誉住宅。这种集办公楼、文化、购物、会所、高尚住宅等于一体的品种齐全都市综合体物业,可谓是现时地产模式的最高形式---豪布斯卡(HOPSCA)。

这种发展模式伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而成长,通过各种功能的综合互补,建立相互存在的价值关系,使得居者能享受到城市多样化的生活状态,实现工作、生活、娱乐、休闲、出行的复合化发展。

集合万科最齐全品种的万科 天誉,正是万科发展豪布斯卡模式的典型项目。尤其是在龙岗中心区发展不断旺盛的同时,万科 天誉配合着整个片区城市化发展的步伐,以处于中心区核心位置的绝对地理优势,更以至高产品形态来面世,无疑是赋以深圳第三大中心区最高的、最丰富的生活品质。


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